Mietnebenkosten, die nicht selten auch „die zweite Miete“ genannt werden, beinhalten eine Reihe von Kosten, die der Vermieter zusätzlich zur Grundmiete vom Mieter als sogenannte Warmmiete fordert. Bei diesen Mietnebenkosten oder auch Betriebsnebenkosten handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter in Verbindung mit der vermieteten Immobilie entstehen und die er anteilig auf seine Mieter umlegen kann. Innerhalb der Betriebskostenverordnung sind insgesamt 17 Nebenkostenarten aufgelistet.
Wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, kann der Vermieter einen Teil dieser Nebenkostenarten auf den Mieter umlegen. Hierfür stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Auswahl.
Gliederung: Lesen Sie in diesem Artikel
Wie kann der Vermieter Mietnebenkosten auf den Mieter umlegen?
- Als monatliche Vorauszahlung
- Als Pauschalbetrag in der Miete
- Eine Kombination aus Vorauszahlung und Pauschale
Welche Mietnebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
- Umlagefähige Nebenkosen
Schlusswort zu den Mietnebenkosten
Wie kann der Vermieter Mietnebenkosten auf den Mieter umlegen?
Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann einen Teil der innerhalb der in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Nebenkostenarten auf den Mieter umlegen und zusammen mit der Kaltmiete als monatliche Mietzahlung erheben, wenn dieses vorab im Mietvertrag festgehalten ist.
Jedoch stehen hier dem Vermieter drei Möglichkeiten zur Auswahl:
- Die Mietnebenkosten werden in Form einer monatlichen Vorauszahlung gezahlt: Hierbei werden die umlagefähigen Mietnebenkosten anteilig zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter gezahlt. In Mehrfamilienhäusern wird der Anteil anhand eines Verteilerschlüssels berechnet, der die Mietnebenkosten zu gleichen Teilen unter allen Mietparteien aufteilt.
Werden die Mietnebenkosten als Vorauszahlung erbracht, so ist der Vermieter gemäß § 556 BGB zur jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.
- Die Mietnebenkosten sind als Pauschalzahlung in der Miete enthalten.
Ist dieses der Fall, so erfolgt keine jährliche Abrechnung der Nebenkosten und der Vermieter muss eine eventuelle Mehrbelastung selber tragen. Jedoch besteht für den Vermieter die Möglichkeit, diesen Pauschalbetrag den gestiegenen Kosten anzupassen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dieses bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde.
Pauschalierte Mietnebenkosten finden sich oftmals bei Untervermietung oder bei Vermietungen von Studentenwohnungen.
- Ein Teil der Mietnebenkosten, beispielsweise die Heizkosten oder die Kosten für Warmwasser, können als monatliche Vorauszahlung erfolgen, während die restlichen Mietnebenkosten als Pauschalbetrag in der Miete enthalten sind.
Hierbei müssen die Mietnebenkosten, die als Vorauszahlung erbracht wurden, jährlich mit dem Mieter abgerechnet werden. Die pauschalierten Mietnebenkosten hingegen werden nicht jährlich abgerechnet.
Grundsätzlich muss jede Abrechnungsform im Mietvertrag festgelegt und geregelt werden. Ist im Mietvertrag keine eindeutige Regelung über die Abrechnungsform der Mietnebenkosten zu erkennen, so wird in der Regel von pauschalierten Mietnebenkosten ausgegangen.
Welche Mietnebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht.
Nicht alle Kosten, die dem Vermieter in Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, dürfen durch diesen auf die Mieter umgelegt werden.
Zu den nicht umlagefähigen Mietnebenkosten zählen in erster Linie:
- die Verwaltungskosten, die dem Vermieter mit der Verwaltung seiner Immobilie entstehen und
- sämtliche Kosten, die dem Vermieter durch die Instandhaltung und die Instandsetzung seiner Immobilie entstehen. Diese Kosten muss der Vermieter grundsätzlich alleine tragen.
- Des Weiteren sind Portokosten, Kosten durch Abschreibungen oder Rücklagen sowie die durch das Mietkonto entstehenden Kosten nicht auf den Mieter umzulegen.
Kosten, die grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können sind:
- Die laufenden öffentlichen Lasten der Immobilie. Hierzu zählt auch die Grundsteuer.
- Sämtliche Kosten, die durch die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung entstehen.
- Kosten der Warmwasserversorgung und für die Heizung. Hierunter fallen auch die anfallenden Kosten für das Ablesen der Messgeräte.
- Die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Gebäudereinigung, die Bekämpfung von Ungeziefer und die Reinigung des Schornsteins, sofern diese Tätigkeit nicht bereits Bestandteil der Heizkosten ist.
- Kosten für eine vorhandene Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen. Hierzu zählen neben den Wartungskosten, auch die monatlich anfallende Grundgebühr.
- Kosten für vorgeschriebene Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und vorhandenen Öltanks. Ebenso die Kosten für Sachversicherungen gegen Elementarschäden, aber auch gegen Sturm-, Wasser-, Feuer- und Glasschäden.
- Kosten für gemeinschaftlich genutzte Nebenräume. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Waschküche mit einer Gemeinschaftswaschmaschine handeln, aber auch um eine gemeinschaftlich genutzte Sauna oder ein Schwimmbad.
- Die Kosten für die Vergütung und die Sozialabgaben eines vorhanden Hausmeisters. Hierbei dürfen jedoch anfallende Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung nicht enthalten sein.
- Sämtliche anfallenden Kosten für die Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Hierzu zählen unter anderem die Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung, aber auch die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Räume.
Schlusswort zu den Mietnebenkosten
Die Mietnebenkosten machen einen nicht unwichtigen Teil der zu zahlenden Miete aus. Trotz größter Sorgfalt kommt es jedes Jahr zu unbeabsichtigten Fehlern bei der Abrechnung der Mietnebenkosten.
Um diese Fehler zu erkennen, ist es notwendig, die Mietnebenkostenabrechnung nach Erhalt sorgfältig zu Prüfen oder Prüfen zu lassen und bei Fragen und unklaren Abrechnungspunkten den Vermieter zu kontaktieren.
